Kentsel Dönüşüm ve Erişilebilir Konut Politikalarında Ortak Akıl Arayışı

Türkiye, deprem gerçeğiyle yüzleşmek zorunda olan bir ülke olarak, kentsel dönüşüm ve erişilebilir konut politikalarını artık ertelenemez bir öncelik haline getirmiştir. Yapı stokunun önemli bir bölümünün riskli olması, hızlı kentleşme, göç hareketleri ve ekonomik koşullar; barınma sorununu yalnızca dar gelirli kesimler için değil, orta gelirli hane halkları için de ciddi bir krize dönüştürmüştür.

Bu çerçevede, İnşaat ve Yapı Malzemeleri Sektör Kurulu bünyesinde faaliyet gösteren Kentsel Dönüşüm ve Erişilebilir Konut Politikaları Çalışma Grubu, 2025 yılı boyunca kapsamlı toplantılar ve değerlendirme çalışmaları yürütmüştür.

Deprem Gerçeği ve Kentsel Dönüşümün Önemi

Türkiye topraklarının büyük bir kısmı deprem kuşakları üzerinde yer almakta; özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş yapılardan oluşmaktadır. Son 22 yılda milyonlarca konutun dönüşümü sağlanmış olsa da, hâlen milyonlarca yapının risk altında olduğu bilinmektedir.

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler, kentsel dönüşümün afet sonrası değil, afet öncesi bir kamu politikası olarak ele alınması gerektiğini bir kez daha ortaya koymuştur. Bu süreçte hayata geçirilen geniş ölçekli yeniden inşa çalışmaları, Türkiye’nin bu alandaki kapasitesini gösterirken, aynı zamanda mevcut sistemin iyileştirilmesi gereken yönlerini de görünür kılmıştır.

Sahadaki Temel Sorunlar

Çalışma Grubu tarafından yapılan toplantılarda öne çıkan temel sorun başlıkları şu şekilde özetlenmektedir:

• Kat malikleri ile müteahhitler arasında yaşanan güven problemleri

• Uzayan ruhsat, imar ve izin süreçleri

• Kentsel dönüşüm sürecine dair bilgi eksikliği ve yanlış yönlendirmeler

• Mevcut kira desteklerinin piyasa koşullarını karşılamada yetersiz kalması

• Finansmana erişimin zorlaşması

• Parsel bazlı dönüşümün şehircilik açısından yarattığı yapısal sorunlar

Özellikle parsel bazlı dönüşüm uygulamalarının, sosyal donatı alanları, yeşil alanlar ve altyapı açısından yeterli çözümler üretmediği; bunun yerine ada bazlı ve bütüncül dönüşüm modellerinin teşvik edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Uzlaşma Mekanizmalarının Güçlendirilmesi

Kentsel dönüşüm süreçlerinin yavaşlamasında en kritik başlıklardan biri, malik–müteahhit uzlaşmazlıklarıdır. Bu noktada, kamu veya yerel yönetim denetiminde faaliyet gösterecek, tarafsız ve uzmanlardan oluşan Uzlaşma Ofisleri / Kentsel Dönüşüm Proje Ofislerinin yaygınlaştırılması önemli bir çözüm önerisi olarak öne çıkmaktadır.

Bu ofislerin; teknik şartname hazırlanması, maliyet analizi yapılması, müteahhit seçim süreçlerinin şeffaf yürütülmesi ve maliklerin doğru bilgilendirilmesi konularında aktif rol üstlenmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlayacaktır.

Erişilebilir ve Sosyal Konut Politikaları

Çalışma Grubu değerlendirmelerinde, barınma sorununun yalnızca konut üretim miktarıyla çözülemeyeceği açıkça ortaya konmuştur. Artan arsa maliyetleri, yüksek kredi faizleri ve düşen konut üretim rakamları, erişilebilir konut ihtiyacını daha da derinleştirmektedir.

Bu kapsamda;

• Sosyal ve kiralık konut modellerinin yaygınlaştırılması

• Kamu, yerel yönetimler, özel sektör ve finansman kuruluşları arasında etkin koordinasyon sağlanması

• Kamuya ait arsa ve rezerv alanların sosyal konut üretimi için değerlendirilmesi

• Kooperatif sisteminin yeniden güçlendirilmesi

• Özel sektörün sosyal konut üretimine teşvik edilmesi

gibi politika önerileri geliştirilmiştir.

Ortak Sorumluluk, Ortak Gelecek

Kentsel dönüşüm ve erişilebilir konut politikaları; yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, sosyal, ekonomik ve mekânsal boyutları olan çok katmanlı bir süreçtir. Bu sürecin başarısı; merkezi yönetim, yerel yönetimler, özel sektör, finansman kuruluşları ve hane halklarının ortak sorumluluk bilinciyle hareket etmesine bağlıdır.

2026 yılında planlanan “Adım Adım Kentsel Dönüşüm” toplantılarıyla, sahadaki iyi uygulama örneklerinin paylaşılması ve sorunların doğrudan uygulayıcılarla birlikte ele alınması hedeflenmektedir. Amaç; daha güvenli, daha yaşanabilir ve daha erişilebilir şehirlerin inşasına katkı sunmaktır.